Au 1er juillet 2021, le DPE fait peau neuve ! Que faut-il retenir de cette réforme attendue depuis plusieurs années ? Quelles sont les conséquences concrètes de son opposabilité pour les acquéreurs ou locataires, mais aussi pour les vendeurs, bailleurs et professionnels de l’immobilier ? On vous explique tout !
Contexte
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) renseigne sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie (l’étiquette énergie) et ses émissions de gaz à effet de serre (l’étiquette climat). Jusqu’alors, c’est un document qui doit obligatoirement être remis à titre informatif, et parmi un ensemble d’autres diagnostics (amiante, plomb, termite…), lors d’une transaction ou d’une location.
CHIFFRES CLÉS :
- 10 millions de logements possèdent actuellement un DPE, soit 1/3 du parc
- 8 millions de logements sont en classe F et G (soit considérés comme passoires thermiques)
- 1/3 de la consommation d’énergie en France et 13% des émissions de GES sont liées au logement
Colorée et graduée de A à G, l’étiquette énergie est devenue un objet familier des Français, depuis la création du DPE en 2006. Ce document de référence bénéficie cependant d’une confiance très relative de la part des particuliers et des professionnels du secteur de l’immobilier.
C’est pourquoi, la loi portant sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique de 2018, dite loi ELAN, a posé les premières bases de la réforme du DPE. Il a fallu attendre des compléments apportés par la loi Énergie Climat de 2019 pour redéfinir la notion de « logement à consommation énergétique excessive » (passoire thermique) et plus globalement l’ensemble des seuils de performance. En complément, la publication de 2 décrets en décembre 2020 suivis par 3 arrêtés d’application en mars 2021 a finalisé la refonte du cadre réglementaire permettant l’entrée en vigueur de la réforme du DPE au 1er juillet 2021 Un travail législatif nécessaire pour créer les conditions de son opposabilité juridique.
Les 5 nouveautés à retenir :
1 – La fiabilisation du DPE
C’est une expression que l’on a beaucoup entendue au cours des derniers mois, mais qu’est-ce que cela signifie ? L’arrêté du 31/03/2021 généralise le recours à la méthode conventionnelle de calcul dite « 3CL DPE 2021 », et supprime définitivement la méthode dite « sur facture » qui permettait d’évaluer l’étiquette énergie d’un logement sur la base de factures passées, conduisant trop souvent à la présentation de « DPE vierges » en l’absence de facture (qui représentent aujourd’hui 20% des DPE).
Cette homogénéisation de la méthode de calcul constituait un prérequis nécessaire pour rendre le DPE juridiquement opposable.
2 – Le DPE devient opposable
Jusqu’à présent obligatoire mais à valeur informative, le DPE devient, avec la réforme, juridiquement opposable, au même titre que les diagnostics plomb, amiante ou termite par exemple. Seule la partie sur les recommandations de travaux reste délivrée à titre indicatif.
Concrètement, cela signifie qu’un vendeur, bailleur ou agent immobilier engage désormais sa responsabilité contractuelle envers son acquéreur ou locataire sur les performances énergétiques du bien qu’il vend ou loue. Autrement dit, suite à la réalisation d’un autre DPE pour prouver qu’il a été trompé au moment de l’acquisition ou de la signature du bail, l’acquéreur ou le locataire pourra engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur devant un tribunal, à condition que l’irrégularité constatée dans le DPE lui cause un préjudice. Dans le langage des juristes, on parle de « perte de chance » de négocier une réduction du prix de vente ou du loyer par exemple.
Le vendeur ou le bailleur pourra alors se retourner contre le diagnostiqueur qui engagera dès le 01/07/2021 sa responsabilité contractuelle (envers son donneur d’ordre ; vendeur ou bailleur) ou délictuelle si c’est le « bénéficiaire indirect » du DPE (acquéreur ou locataire) qui demande directement réparation. La preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi devra alors être établie (classiques de la responsabilité civile).
A ce jour, l’absence de jurisprudence ne nous permet pas de présenter d’exemples concrets de dommages et intérêts qui pourraient être accordés par les tribunaux en cas de préjudice avéré. Cependant, différents cabinets d’avocats spécialisés ont déjà émis les hypothèses suivantes, en s’appuyant sur les jurisprudences enregistrées pour les autres diagnostics déjà opposables (amiante, plomb…) :
- Négociation à la baisse du prix de vente ou du loyer
- Remboursement d’une éventuelle surconsommation d’énergie
- Prise en charge par le diagnostiqueur du coût des travaux d’amélioration énergétique permettant d’atteindre la classe affichée dans le DPE
- Annulation de la vente ou du bail
3 – Les nouveaux seuils de l’étiquette énergie
Auparavant, le DPE présentait deux étiquettes : l’étiquette énergie (qui traduit la consommation d’énergie primaire du bien) et l’étiquette climat (qui expose son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre). Avec la réforme, les seuils séparant les 7 classes (de A à G) de l’étiquette énergie seront désormais calculés selon 2 facteurs à satisfaire en même temps : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Ces nouveaux « double-seuils » ont pour conséquence de faire « changer de classe » environ 1,6 millions de logements :
- 800 000 logements F et G vont sortir du statut de passoire et passer en classe E: il s’agit de logements chauffés à l’électricité (75%) et au bois (25%) ;
- 800 000 logements E vont passer en classe F ou G et être qualifiés de passoires thermiques : 75% d’entre eux sont chauffés au fioul.
Cette nouveauté défendue par le gouvernement a pour objectif de faire du DPE un outil qui puisse orienter la politique publique de rénovation énergétique vers les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre.
4 – Le DPE intègre de nouveaux usages
En complément des 3 usages actuels (chauffage, rafraichissement, eau chaude), le nouveau DPE va intégrer deux usages supplémentaires dans le calcul de l’étiquette énergie : l’éclairage et les auxiliaires.
Notons que la réforme apporte également des mises à jour des scénarios météo, la prise en compte de l’altitude ou de la performance d’équipements plus récents, etc.
5 – Un nouveau format pour le DPE
L’ensemble des évolutions techniques et juridiques précitées s’accompagnent d’une évolution ergonomique du DPE : un design plus moderne et l’introduction d’éléments de synthèse graphiques et pédagogiques. Par exemple, si le logement n’est pas encore équipé d’un système de production d’énergie renouvelable, le DPE devra présenter les diverses solutions qui existent sous forme d’images. Il instaure également un schéma relatif aux déperditions de chaleur, ainsi que des solutions pour améliorer le confort d’été.
Une des principales nouveautés concerne les recommandations de travaux : elles étaient auparavant formulées sous forme de lots indépendants. Avec la réforme, elles seront présentées sous forme de 2 scénarios de travaux :
- le 1er visant l’étiquette E (= sortie du statut de passoire énergétique) ;
- le 2nd visant l’étiquette A ou B (= rénovation globale et performante).
Les recommandations sont complétées par une information sur l’existence d’aides et une incitation à se rendre sur la plateforme www.faire.gouv.fr.
Enfin, relevons la révision des conditions d’affichage du DPE, avec notamment une présentation du montant moyen des factures énergétiques du logement en page de garde.
Les conséquences de cette réforme pour les professionnels de l’immobilier : un devoir de conseil renforcé
La validité de l’ancien DPE
Deux cas de figures sont possibles :
- Si vous avez un DPE réalisé entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017, il reste valable jusqu’au 31/12/2022.
- Si vous avez un DPE réalisé entre le 01/01/2018 et le 30/07/2021, il reste valable jusqu’au 31/12/2024.
Annonces immobilières : obligation d’information renforcée
Selon une disposition de la loi Énergie Climat de 2019, les annonces immobilières (vente et location) présentées en agence et sur les plateformes numériques devront obligatoirement faire figurer l’étiquette énergie du DPE, l’étiquette climat, et « le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE » à partir du 1er janvier 2022.
A cette même date, les annonces (vente et location) concernant les biens classe F et G devront indiquer que le logement est à consommation énergétique excessive, et ce « par une police au moins égale à celle des caractères de l’annonce ». L’annonce devra également rappeler l’interdiction de dépasser ce seuil à compter du 1er janvier 2028.
En cas de manquement à cette obligation d’information, le professionnel encourt une amende administrative pouvant atteindre 3 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale (Code de la Construction et de l’Habitat).
Le DPE devient un critère de location
Le décret Décence du 11/01/2021 introduit la performance énergétique parmi les critères de définition de la décence d’un logement. Pour rappel, le bailleur a pour obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent. En cas de manquement à cette obligation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation. Aujourd’hui, 1,8 millions de logements du parc locatif privé sont concernés par ce seuil de décence (classe F et G).
Cette mesure s’inscrit dans la politique publique de lutte contre la précarité énergétique, visant l’exclusion des passoires énergétiques (classes F et G) du marché locatif à l’horizon 2028. Plusieurs étapes viennent jalonner cette trajectoire :
- 2023 : interdiction de louer les logements les plus énergivores (> classe G) ;
- 2025: interdiction de louer les classes G ;
- 2028 : interdiction étendue aux logements classe F ;
- Audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques.
A partir du 1er janvier 2022, les logements mis en vente ou en location ayant une consommation énergétique supérieure ou égale à 331 kWh/m2.an (classes F et G), devront faire l’objet d’un audit énergétique qui sera annexé au DPE. Cet audit formulera des propositions d’amélioration de la performance énergétique ainsi que l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie, et, le cas échéant, les dispositifs d’aides publiques existants permettant de financer le coût de ces travaux.
Source : Programme ACTIMMO